Odborová organizace OSZ VOKD Karviná

Byt je vymezen jako předmět občanskoprávních vztahů ustanovením § 118 odst. 2 občanského zákoníku. Jinak občanský zákoník pojem bytu nedefinuje. V současné době v podstatě neexistuje po zrušení zákona č. 41/1964 Sb., o hospodaření s byty, definice bytu, která by mohla být chápána jako definice občanskoprávní. V právní úpravě je byt uveden pouze v předpisech stavebně-právních. V případě sporu, zda předmět nájmu je skutečně byt, vychází soudní praxe především z kolaudačního stavu, tedy k jakému účelu bylo umožněno předmět nájmu užívat.
Co musí obsahovat nájemní smlouva? 
Podstatné náležitosti nájemní smlouvy jsou upraveny v ustanovení § 686 občanského zákoníku. Nájemní smlouva musí obsahovat označení bytu (adresa, podlaží, ve kterém je byt umístěn, číslo bytu, dispozice bytu - výčet místností a jejich půdorysných rozměrů, zařízení a vybavení bytu atd.), jeho příslušenství a rozsah jejich užívání. Problém rozsahu užívání pronajaté věci se týká především příslušenství bytu, kdy může být konkrétně vymezen způsob užívání např. kůlny mimo byt, zákaz umísťovat hořlavé předměty ve sklepních prostorách apod. Dále musí smlouva obsahovat způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výši. Nájemní smlouva musí mít písemnou formu. Absence uvedených náležitostí a písemné formy způsobuje absolutní neplatnost nájemní smlouvy.
V případě, že není sjednána doba nájmu, má se za to, že smlouva o nájmu byla uzavřena na dobu neurčitou.

Co je příslušenstvím bytu pro účely nájmu bytu?
Příslušenství bytu, jako pojem, je upraveno ustanovením § 121 odst. 2 občanského zákoníku. Konkrétně je zde uvedeno, že příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány. Vedlejší místnosti (např. komory, spižírny, koupelny, záchod, předsíně, šatny, neobytné haly aj.) jsou zpravidla součástí bytu. Prostory (např. sklepy, dřevník, kolny, popř. balkony, lodžie) se mohou nacházet mimo byt zpravidla v témže domě, popř. areálu domu. V žádném případě nemůže být příslušenstvím bytu garáž, neboť ta je jednoznačně charakterizována jako nebytový prostor na základě zákona č. 116/1990 Sb.

Lze při stanovení úhrady za užívání bytu zahrnout nájemné a úhradu za plnění spojená s užíváním bytu (služby) do jedné částky?
Ne, nelze. Rozsudky Nejvyššího soudu, např. 26 Cdo 4836/2007, ze dne 20. 1. 2009, bylo jednoznačně rozhodnuto, že smlouva o nájmu bytu musí obsahovat zvlášť stanovení nájemného a zvlášť stanovení úhrady za plnění spojená s užíváním bytu, jinak je smlouva absolutně neplatná.

Lze měnit nájemní smlouvu v průběhu užívacího vztahu?
Ano, dohodou lze změnit nájemní smlouvu (dohoda stran - § 516 občanského zákoníku). Pronajímatel a nájemce mohou změnit nájemní smlouvu tak, že dojde ke změně konkrétního závazku nebo nahradit stávající závazek závazkem novým. Je samozřejmé, že každá změna nájemní smlouvy musí být provedena písemně, a to ve formě dodatku ke stávající nájemní smlouvě.

Kdy může pronajímatel vstoupit do bytu užívaného nájemcem?
Bez souhlasu nájemce nelze do bytu vstoupit. Občanský zákoník proto obsahuje ustanovení, která umožňují pronajímateli vstup do bytu pouze ze závažných důvodů a za účasti nájemce. Jedná se o následující případy:

Jakým způsobem může nájemce využívat půdní prostor?
Půdní prostor nemůže být příslušenstvím bytu (jde o společnou část domu), proto nemůže být ani jeho plocha započítána do podlahové plochy bytu. Pokud je v rámci půdního prostoru umístěna uzavíratelná komora mající charakter samostatné místnosti užívané výhradně nájemcem bytu, může se jednat o příslušenství bytu. Každý takový případ však musí být posuzován z hlediska užívání i stavebního provedení jednotlivě. Půdní prostor může být využíván nájemci např. i k sušení prádla. Tato možnost by však měla být zakotvena v nájemní smlouvě s přihlédnutím především ke skutečnosti, zda využívání těchto prostor by nemělo vliv na zhoršení bezpečnosti v domě (požární ochrana).

Potřebuje nájemce souhlas pronajímatele k přihlášení jiné osoby (např. dcery) k trvalému pobytu?
Ne, nepotřebuje. Musí však dodržet podmínky stanovené v zákoně č. 133/2000 Sb., o evidenci obyvatel.

Odpovídá za škodu nájemce bytu, když ji způsobila návštěva v bytě?
Nájemce a osoby, které žijí s nájemcem v bytě, jsou povinny řádně užívat byt, společné prostory a zařízení domu a řádně požívat plnění, jejichž poskytování je s užíváním bytu spojeno (§ 689 odst. 1 občanského zákoníku). Nájemce je povinen odstranit závady a poškození, které způsobil v domě sám nebo ti, kdo s ním bydlí. Nestane-li se tak, má pronajímatel právo po předchozím upozornění nájemce závady a poškození odstranit a požadovat od nájemce náhradu.(§ 693). Pokud vycházíme z tohoto ustanovení, je zřejmé, že je odpovědnost za škodu vztažena pouze na nájemce a osoby žijící s nájemcem v bytě. Návštěvník nájemce, pokud škodu způsobí v bytě nebo v domě (společných prostorách domu), odpovídá za způsobenou škodu přímo pronajímateli.

Může nájemce přenechat byt jiné osobě?
Byt nebo jeho část může nájemce přenechat jinému pouze do podnájmu, a to na dobu určenou ve smlouvě o podnájmu, nebo bez určení doby, a jen s písemným souhlasem pronajímatele. Jiný způsob přenechání bytu neexistuje. Nájemce bytu proto nemůže na základě projevu své vůle a bez vědomí pronajímatele „zřídit“ právo nájmu jiné osobě.

Co je společný nájem bytu a jak vzniká?
Pokud je byt v nájmu více osob jedná se o společný nájem. (Společný nájem bytu je upraven v § 700 a násl OZ). Společný nájem může vzniknout v okamžiku uzavírání nájemní smlouvy, popř. dohodou mezi dosavadním nájemcem, pronajímatelem a další osobou, která do nájmu bytu vstupuje. Společný nájem bytu může vzniknout také na základě ustanovení § 706 OZ, tzn. přechodem nájmu bytu. Zvláštní formou společného nájmu je společný nájem bytu manžely (§ 703). Ke vzniku tohoto nájemního vztahu dochází přímo ze zákona okamžikem vzniku manželství. Výjimkou je případ, kdy manželé spolu trvale nežijí.

Může se nájem bytu vydržet?
Ne, vydržet lze pouze věci (§ 134 občanského zákoníku) a právo odpovídající věcnému břemeni (§ 151o odst. 1 občanského zákoníku). Podle § 134 se oprávněný držitel stává vlastníkem věci, má-li ji nepřetržitě v držbě po dobu tří let, jde-li o movitost, resp. po dobu deseti let, jde-li o nemovitost. V ustanovení § 151o odst. 1 občanského zákoníku je upravena prakticky jediná možnost vydržení práva, a to práva odpovídající věcnému břemeni. Obsah ustanovení § 134 zde platí obdobně. Z výše uvedeného je zřejmé, že vydržením lze nabýt pouze právo věcné, u něhož to stanoví zákon. Jedná se o právo vlastnické nebo právo odpovídající věcnému břemeni. Protože právo nájmu bytu není právem věcným, ale závazkovým, nemůže vydržením vzniknout.

Komu platit nájemné z bytu, je-li na straně pronajímatele více osob?
Pokud nebylo dohodnuto něco jiného, je dlužník – nájemce oprávněn plnit kterémukoli z věřitelů – pronajímatelů. Splněním jen jednomu z věřitelů dluh zanikne (§ 512 odst. 2 občanského zákoníku).

Může nájemce dostat výpověď z nájmu uzavřeného na dobu určitou ještě před uplynutím této doby?
Ano, ale pouze z důvodů uvedených v občanském zákoníku.

Co se rozumí srovnatelností nájemního bytu pro účely poskytnutí bytové náhrady?
Náhradním bytem je byt, který podle velikosti a vybavení zajišťuje lidsky důstojné ubytování nájemce a členů jeho domácnosti. Náhradní byt by měl být podle místních podmínek zásadně rovnocenný bytu, který má být vyklizen (§ 712 občanského zákoníku).
V nálezu Ústavního soudu ÚS 524/03 ze dne 23. září 2004 je srovnatelnost náhradního bytu charakterizována jeho umístěním, plošnou výměrou a kvalitou. Pokud jde o výši nájemného, soud usuzuje, že má sice význam při posuzování adekvátnosti bytové náhrady, avšak jen v tom smyslu, že musí odpovídat obvyklé ceně nájmu v daném místě a čase. Nelze za srovnatelnou považovat takovou výši nájemného, která přežívá z doby, kdy platila protiústavní úprava regulace nájemného.

Může se sám nájemce bránit proti jinému nájemci, který porušuje své povinnosti?
Ano, podle názoru Nejvyššího soudu (např. rozsudek 26 Cdo 2071/2005) se nájemce bytu může domáhat ochrany svého nájemního práva přímo i proti nájemcům jiných bytů, a to prostřednictvím ustanovení § 127 odst. 1 občanského zákoníku (vlastník věci se musí zdržet všeho, čím by nadmíru přiměřenou poměrům obtěžoval jiného nebo čím by vážně ohrožoval výkon jeho práv), které lze analogicky aplikovat i ve vtazích mezi osobami, které nejsou vlastníky věci, ale jejich nájemci.
Pronajímatel je povinen zajistit nájemci plný a nerušený výkon jeho práv spojených s užíváním bytu (§ 687 odst. 1 občanského zákoníku). Pronajímatel je proto také povinen zajistit, aby užívání bytu nebylo rušeno např. nájemci sousedního bytu (hlukem, kouřem, zápachem apod.).